Франция. Покупка недвижимости на аукционе: за и против

Рынок недвижимости в столице Франции и ряде других престижных мест бьет все рекорды: с одной стороны, цены достигли немыслимых пределов (более 10 000 евро за квадратный метр в столице), с другой стороны, найти достойный объект покупки становится все сложнее.

Для решения этого вопроса, ряд кандидатов в покупатели обращают свой взор на аукционный рынок недвижимости. Насколько это выгодный вариант и какие он кроет риски - рассмотрим в нашей статье.

Во Франции продажа недвижимости "с молотка" может происходить по разным причинам и проводиться по инициативе различных организаторов. Так, нотариусы организуют т. наз., "добровольные продажи" - например, в целях ликвидации наследства, принадлежащего нескольким наследникам.

Адвокаты организуют продажу имущества должника через суд - например, на основании судебного решения - в результате спора, с целью распродажи имущества обанкротившейся компании, с целью выхода из совместного владения имуществом и т. д.

Государство тоже может продавать свою недвижимость – например, бывшие административные помещения, невостребованное имущество умерших граждан и т.д. Как правило, такая недвижимость находится в плохом состоянии и ее восстановление может оказаться в разы дороже самой покупки.

Так стоит ли овчинка выделки?

Как правило, отправная цена объекта на аукционе недвижимости на 30 % ниже рыночной цены при продаже нотариусами, и на 30 % - 50 % ниже при продаже адвокатами. Цель такого занижения понятна – привлечь как можно больше покупателей с целью увеличения ставок и извлечения максимально высокой цены. Однако она также принимает во внимание возможные неудобства для покупателя, как то: плохое состояние объекта, необходимость за свой счет провести судебную процедуру выселения жильца и т.д.

Иногда объект "уходит" по цене всего на несколько евро превышающей отправную стоимость. Однако как правило конечная цена продажи превосходит отправную цену почти в два раза.

Кроме того, перед участием в аукционе следует оценить расходы на покупку. Они на порядок выше расходов при приобретении недвижимости в обычном порядке (12% - 13 % от суммы сделки в первом случае против 8 % во втором). Разумеется, при расчете следует учесть возможность сильного увеличения цены в ходе торгов.

Наконец, даже в случае завершения аукциона в пользу покупателя последнему нужно подождать еще 10 дней, прежде чем стать владельцем объекта. В этот 10-дневный период после завершения аукциона любой желающий может увеличть стоимость продажи на 10% и приобрести объект. Такие случаи нечасты, но полностью исключить риск перекупки вожделенного объекта третьим лицом нельзя.

Кроме того, при приобретении недвижимости на торгах покупатель располагает меньшими гарантиями, чем при обычной покупке. В частности, покупатель лишен "права на размышление", позволяющего ему выйти из сделки без объяснений и без каких-либо финансовых последствий в течение 10 дней после подписания предварительного соглашения о купле-продаже. Не гарантирован ему и метраж, заявленный в объявлении о продаже, а также отсутствие скрытых дефектов. Наконец, покупатель также лишен права на приобретение недвижимости через кредитование с правом отказаться от покупки в случае отказа в кредите банковским учреждением.

Более того – платеж стоимости покупки и расходов должен быть произведен в течение 45 дней, если торги организованы адвокатом, 60 дней – если они организованы нотариусом, и в срок от 1 до 6 месяцев, если продажу осуществляет государство. В случае задержки оплаты начисляется пеня за просрочку. А если покупатель оказывается не в состоянии выплатить всю стоимость покупки, то организуется новый аукцион, причем за счет несостоявшегося покупателя. В случае новой продажи объекта за цену, которая окажется ниже цены продажи на первом аукционе, неудачному покупателю придется компенсировать продавцу разницу между ценой продажи на втором и первом аукционах.

Таким образом, желающим приобрести недвижимость на аукционе рекомендуем серьезно взвесить их финансовые возможности и учесть все риски.

Что касается технической стороны, то в торгах, организуемых нотариусами и государством, принять участие может любой желающий напрямую- как только он зарегистрируется и внесет залог. Участие в судебном аукционе требует обращение к адвокату, который оформит необходимые документы, внесет залог и выступит от имени кандидата в покупатели. Существуют адвокаты, специализирующиеся на судебных торгах, которые хорошо знают свое дело, применяют стандартные тарифы и к которым рекомендуем обратиться за содействием ¹.

¹ Автор статьи таким адвокатом не является.